经济日报:韩国房地产市场形势严峻
近期,韩国房地产市场出现企稳反弹迹象,但房地产业内人士仍是忧心忡忡,原因在于韩国的全租租房制度助长了韩国人购房时的加杠杆冲动,随着去年下半年以来房价的持续走低,房地产市场累积的杠杆风险已达“溃堤”的边缘。如果韩国政府应对不当,那么今年年末极可能出现全国性房价崩盘、众多购房人破产的混乱局面。
(资料图片仅供参考)
韩国人购房时经常说句流行语叫做“带着全租买房”,意思是购房人在缴纳房屋全款前,可以先将这个房子以全租方式出租,得到相当于整个房款50%至70%的押金,然后再用这笔钱向原房主缴齐房款。在极端情况下,韩国人买房甚至不需要自己出钱,银行的抵押贷款和全租押金足矣。
韩国将银行贷款加全租押金的比例超过房款80%的情况称为“空易拉罐全租”,这个名字给人的直观感受就是这种全租方式带有一定危险性。一旦房价向下波动,租房人将面临无法全额收回押金的风险。然而过去几年韩国房价疯涨之时,全租房屋一房难求,很多急于租房的韩国人只能被迫接受“空罐全租”。
根据韩国央行本月的最新数据,在现有的存量全租租房合同中,面临“空罐全租”风险的家庭比重从去年1月份的2.8%增加到今年4月份的8.3%,数量由5.6万户增加到16.3万户,增长了近3倍。
全租的租期一般为2年,到期后房主没有能力自己掏钱将押金返还给租房人,而需要依靠新租户缴纳的押金。但问题是,如果房价下跌,全租押金价格也会随之跌落,无法满足房主返还前租客押金的需求。在这种情况下,房主只能按未返还押金的金额向租户缴纳高额利息,形成一种“逆全租”的怪现象。
目前,“逆全租”在韩国已经形成一种常态,对房地产市场稳定构成了极大威胁。据韩国央行统计,去年年初到今年4月份,面临“逆全租”风险的家庭由51.7万户剧增到102.6万户,增幅达到一倍,有“逆全租”风险的合同占比超过了50%。
据韩国央行统计,随着房价下跌,与现有保证金相比,存量全租合同押金平均数额高出约7000万韩元(约合38.5万元人民币)。如果取样全租押金最高的1%的房屋,合同押金额比目前市价高出3.6亿韩元以上。也就是说,全租市场的押金增量根本无法核销目前的押金存量。
“逆全租”趋势的严重程度在首尔以外的其他城市更高。韩亚证券发布的报告显示,与全租最高价相比,今年2月份全租实际交易价格在首都圈地区下降了14%,而在六大广域市下降了18.8%。其中,首尔市下降了12.1%,而大邱、世宗市等近两年入住率较多的地区分别下降了26.6%和23.4%。
专家预测,从今年下半年到明年年初,“逆全租”现象在韩国将更加严重。因为全租房价格从2021年末开始上涨,到2022年初达到了顶点,在此期间签订的全租合同将集中到期。届时房主必须筹措数亿韩元补齐租户押金差额,大致按每1亿韩元支付40万韩元利息的方式缴纳“逆房租”。
专家认为,这些房主绝大多数不具备返还押金或支付高额利息的能力,只能选择将房屋对外急售,由于这一群体规模较大,房地产市场供过于求的局面将进一步加剧,必定会对韩国房价造成强烈打压,从而形成全租价格继续下滑,购房人资不抵债等恶性循环。
为预防这种崩盘局面的出现,韩国政府已开始着手准备相关对策予以应对。韩国经济副总理兼企划财政部长官秋庆镐最近表示,仅限于返还全租押金的目的,政府正在讨论放宽个人总负债本息偿还比率(DSR)限制,这项政策最晚将在7月份实行。
可以看出,韩国政府给出的答案是用出租方申请贷款的方式平息“逆全租”风波。但问题是,房屋所有人不但要承担房价下跌的损失,还要支付抵押贷款和全租保证金返还贷款的双重本息,其财务状况必将急剧恶化,在必要时刻很难摆脱抛售房屋的选择。从短期来看,维护韩国房地产平稳仍是摆在韩国政府面前的一道无解难题。
本文源自:经济日报
作者:杨明
标签:
-
19
2023-06经济日报:韩国房地产市场形势严峻
近期,韩国房地产市场出现企稳反弹迹象,但房地产业内人士仍是忧心忡忡 -
18
2023-06世界最资讯丨让世界倾听宁夏学子声音 第28届“21世纪杯”全国英语演讲比赛宁夏地区决赛成功举办
宁夏新闻网讯(记者祁瀛涛文 图)6月18日,第28届“21世纪杯”全国英语 -
18
2023-06每日视讯:游客登佛慧山扭伤脚踝,众人全力救援
记者李培乐通讯员孙立萱6月17日下午,一名游客在济南佛慧山景区登山时 -
18
2023-06永泰能源预计上半年净利10.1亿元至11.1亿元 全力打造钒电池储能新增长极
证券时报网讯,2023年上半年,永泰能源(600157)生产经营持续向好,储能 -
18
2023-06【速看料】农业农村部:全国麦收进度过九成五
华商网要闻频道是整合华商报媒体资源,为陕西用户提供24小时全面及时的 -
18
2023-06当前要闻:广西北流全力以赴抓招商 基层村干部拉满“能量格”
中新网广西新闻6月18日电(曾洁贤瀚琪)近日,在广西(北流)轻工业产 -
18
2023-067个方面!习近平总书记深刻阐释构建全面从严治党体系的丰富成果
“党的十八大以来,我们把全面从严治党作为新时代党的建设的鲜明主题, -
18
2023-06寻红色记忆 筑青春之梦
株洲新闻网6月18日讯(通讯员夏冬梅)近日,位于芦淞区枫溪街道的八叠 -
18
2023-06厦门医保卡可以给家人用吗? 天天最新
厦门医保卡可以给家人用吗接下来跟社保网小编一起了解详情吧。厦门医保 -
18
2023-06每日讯息!柏府崇阶坊_关于柏府崇阶坊概略
1、柏府崇阶坊:位于安徽省休宁县五城镇古林村。四柱三楼冲天式,青石 -
18
2023-06推荐一款轻量级全栈式开源测试平台!_当前视讯
1、RunnerGo介绍今天给大家介绍一个好用的测试平台:RunnerGo(开源) -
18
2023-06【白金×黑金】生辰
救…冷圈没粮吃,自己产白金×黑金,ooc致歉,私设如山,感谢大佬关注
苹果考虑将iPhone系列进一步延伸 2024年上市?
卷出一块好曲屏 真我10系列新品发布会举行
英国猴痘病例数预计将大幅上升
上海:视情适当延长毕业生在校生身份时间
国家电网确定新型电力系统科技攻关十大重点项目
比亚迪发布CTB电池车身一体化技术
商务部:坚定致力于实现全面、高水平的亚太自贸区
中办国办印发《意见》 推进实施国家文化数字化战略
初夏看市场:“菜篮子”产品生产供应充足 蔬菜在田面积达9877.2万亩
上海浦东重点生产企业复工复产超1100家
-
1
Intel最新处理器Arrow-S曝光 最高可达24核
-
2
配置拉满的电竞神机 雷神ZERO2023大黄蜂发布
-
3
真我10Pro系列发布 首发量产2160Hz超高频调光技术
-
4
阿富汗塔利班组建正规军
-
5
萨赫勒地区反恐形势面临新变数
-
6
北约北扩加剧欧洲安全风险
-
7
贵州毕节七星关区百所学校创办百个“红军班”
-
8
湖北省孝感军分区组织军地联合应急救援研究性演练
-
9
青藏高原等区域将新设一批国家公园
-
10
河北省承德军分区退役军人担纲教练主力
-
环球焦点!江西省测绘地理信息设施技术保障中心_关于江西省测绘地理信息设施技术保障中心简述
2023-06-19
-
焦点报道:放软了的小土豆怎么快速去皮
2023-06-18
-
全球聚焦:克宫:对乌克兰“非军事化”目标已基本实现
2023-06-18
-
“2023’海峡职工论坛”举行
2023-06-18
-
河南一服务区菜盆中惊现2只老鼠,负责人回应:是外包餐饮,最近周边收粮食,可能老鼠比较多,将整改 全球看点
2023-06-18
- 环球焦点!江西省测绘地理信息设施技术保障中心_关于江西省测绘地理信息设施技术保障中心简述
- 焦点报道:放软了的小土豆怎么快速去皮
- 全球聚焦:克宫:对乌克兰“非军事化”目标已基本实现
- “2023’海峡职工论坛”举行
- 河南一服务区菜盆中惊现2只老鼠,负责人回应:是外包餐饮,最近周边收粮食,可能老鼠比较多,将整改 全球看点
- 游泳进校园,又添好去处——长沙这所小学的游泳馆开放了
- 环球最新:日经济产业大臣视察Rapidus工地:投资规模和速度决定未来胜负
- 强降雨来袭 四川避险转移3369人
- 微动态丨报喜鸟:今年以来公司所有零售品牌中 乐飞叶终端零售增长速度最快
- 细思极恐!云南一幼儿园旁发现2.8米眼镜王蛇!还有30枚蛋……